昆明,富人区“割肉”卖房!
昆明哪里的房子最贵?草海一定有发言权。
这里几乎诞生了昆明最多的“地王”。
土地如面粉,房子如面包,土地楼面价破万,那么房子自然水涨船高。
道理大家都明白,但在市场冷淡期,二手房东还是难免割肉卖房。
本期《二手房攻略》我们来关注草海片区二手房。
二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区,欢迎点进公众号查看,因往期文章占用字数太多,本文不再贴此前的文章链接。
草海片区为何这么贵?
来回顾一下草海板块“悠久”的地王历史:
绿地海珀澜庭项目最早2013年拿地,当时的土地成交单价为818万元/亩,平均楼面价在8898-9387元/平米,其中一宗土地楼面价达到11054元/平米,这是当年的单价地王。
注意,这是2013年,距今10年了。
2017年6月,这是昆明上一轮楼市起飞前夜。当时的万达一次性拿下1389亩地,,地块平均楼面价约3459元/平米。成交金额74.77亿元,这是当年昆明的总价地王。
随后开发成融创文旅城。
2019年11月,新的单价地王又刷新了。
当时宝能城发拿下草海东岸数个地块,其中不乏楼面价突破1.3w的超高价地块,最高楼面价达到了惊人的15922.47元/㎡,创下了当时昆明住宅市场楼面价新高。
随后开发成宝能滇池九玺。
注意,这也是草海板块2017-2019开发热潮中最后的一块地。
不仅如此,之前草海板块的华夏澜台府、中铁诺德山海春风楼面价都在1w/㎡以上。
同时,与之前的草海沿线几乎清一色20年以上房龄的二手房小区不同的是,这些新盘既临滇池,密度又低(洋房+别墅为主),还配建了湿地公园。
(湿地公园,于中铁诺德山海春风西侧拍摄,注,从大观公园沿着环湖路往南,临水一侧全是湿地公园,部分段名字偶有不同,本文统称为湿地公园)
新项目拿地一个比一个贵,而在2020年后几乎没有新增供应土地,前无古人,后无来者!
这也不难理解,草海板块的新楼盘越买越贵了。
先来看看今天我们重点提到的几个项目的位置:
(本文主要探盘项目,绿地海珀澜庭、金地云海一号、阳光花园昕园、绿景花园)
其中西福路西侧即最靠草海一侧的金地、中铁、华夏、宝能等项目均为2018年后开发,交付时间都在近3年内。
这部分的二手房也是昆明当今最高价的区域,整体2.4~3万之间。
也有读者会问,那除了这些三百万以上的高档小区,适合大众购房者的小区有没有。
这其中,我们选了西福路东侧的两个项目作为参考,虽然有一定房龄,但都是有电梯的老洋房小区(阳光花园昕苑、绿景花园部分楼栋),单价1.15-1.5w之间,预算有限的小伙伴也可酌情考虑。
本文具体房源如下:
(注,金地云海一号a4地块洋房没有具体报价,上述价格仅为大致报价区间)
绿地海珀澜庭
不得不承认,相对于金地、华夏、中铁诺德等项目动辄两万五的高价,绿地海珀澜庭确实胜在了“抢跑”。
2014年-2016年项目销售时,小高层一手销售价格1.3-1.6w。
而当下的二手房价格单价也就1.8w左右,这样来看,二手房卖家四舍五入几乎等于没赚钱(甚至还亏钱)。
但就这样的价格,已经是草海东岸最低价的次新房了。
本小区特点如下:
1、价格相对友好
2017年前后交付,这样的次新房小区,因一手销售时间避开了楼市2017-2020年疯涨期,故价格相对友好。
就算目前二手房房主报价1.8w,也比金地、中铁诺德、华夏等项目的二手房报价低5k以上。
作为高档小区,居住成本也不算高,小高层物业费2.6元/平米/月(全包),在当下的昆明新房市场中处于中等水平。
别墅物业费5元/平米/月,盛高物业,有自己的租售中心,进出需刷卡,管理比较严格。
(这个小区的房源,建议直接去绿地海珀澜庭的物业租售中心找房子,了解得更全面一些。)
绿化长势不错,景观中等偏上:
(楼间距还算可以哈)
整体小区管理还算不错,但也确实能够看到一些使用岁月的痕迹:
2、16-17层小高层
价格相对友好,也有楼层稍高的原因。(毕竟这一区域本身高层建筑就不多,大多数洋房小区都只有6-8层)
(侧方看得到摩天轮,这还只是个中户)
也因为楼层稍高,视野更好。
在西福路(金地云海一号、中铁诺德山海春风的位置),也能远远看到绿地海珀澜庭的小高层楼栋,可见10楼以上的采光和视野是非常不错的。
部分楼栋西侧,直接能够看到大观楼的摩天轮、西山景观。
真正1梯1户,每户入户前都有私享的入户空间(两三平米左右)。
(私享电梯厅)
如某栋楼有2个单元,每单元两户,那就是四梯四户;小高层户型110两房、145三房、175三房,110户型较少,本次没有特地了解。
同时,小区楼栋内部大堂设计也不输给当下新推出的所谓豪宅项目:
175平米做了特大横厅,145平米格局较传统,第一直观感受是“每个户型的卧室面积都不大”。
虽没有拿尺子测量,但目测室内净层高较高,净高推测2.9-3米左右。
3、位置上最靠市中心和商圈
从海珀澜庭穿过西福路,往福景路,距离南亚风情第壹城和5号线福海站仅一公里左右,步行可达。
距离南二环仅有600多米,距离适中,从西福路往西坝路前往市中心也非常方便。
项目在草海环湖路和西福路之间,相当于被东侧西华公园、西侧五家堆湿地公园/大观公园夹在中间,真正被公园环绕。
(绿色圆圈内为本次主要探访的小高层地块)
但临近小区出入口附近的小位置上,稍显破旧。
(蓝色棚子位置就是养老院了)
长青路南侧有养老院、爱心护理院,北侧财经职业学院四周也有不少养老院等,可能与其位置本身就是昆明疗养、养老设施较为密集的区域有关。(这点看个人是否介意了,毕竟每个家庭都会有老人。)
金地云海一号
金地云海一号,乃是2017年后草海大开发中第一个亮相的楼盘,也是第一个交付的项目(最早地块a4地块2020年年底交付)。
因其位置最靠市中心,又是金地开发,当时风头无两。
楼栋就在湿地公园边上,景色宜人。
(小区西侧就是环湖路步道/骑行道)
(合院别墅与环湖路之间的绿化带也修得非常舒适)
本小区特点如下:
1、整体设计豪宅氛围感强
从外围楼栋上看,设计颜值在线,楼栋转角处采用弧形阳台设计,窗墙比高,整体美观大气。
(叠加别墅楼栋中间,还单独做了一条2米左右高的灌木带)
从洋房楼栋间的绿化密度来看,金地云海一号的绿化成本确实较高。
(楼栋单元门外侧的绿化宽度和植被丰富度,乃是昆明小区中数一数二的)
美中不足的是,部分地块太小(如a4地块),没有集中的中庭景观,设计风格上不够鲜明。
儿童游乐区都被规划在了中央景观区域,以下是不同地块的儿童游乐区:
(a7地块)
(a1地块)
(a4地块)
洋房楼栋,大堂面积虽不大,但楼栋内部硬装还是不错的。
(入户门和楼道设计都非常符合当下审美)
别墅部分稍微有点拥挤,合院密度稍大,类似多联排前后围合设计,院子面积稍小。
(叠加别墅)
(合院别墅)
但这次没有进到绿地的别墅区了解,不好与绿地比较,与之前交付的中铁诺德山海春风别墅区相比,两个项目的别墅区都有点挤,只是个人观感
对比之前我们跑过的多个洋房/豪宅小区,金地云海一号小区环境已经在昆明第一梯队之列(当然也还有更好的),比起前文提到的绿地海珀澜庭,明显更有豪宅氛围感。
2、周边环境优美,但配套不算太完善
小区西侧为草海边环湖路,纯骑行/步道,且机动车不可通行。再往西就是湿地公园(直接临水),往北通往大观公园,比较安静,环境优美,虽有游客来此游玩,但并不喧闹。
而这第一排的均为合院别墅端户,部分洋房顶楼、叠加别墅顶楼大平层房源也可看到湿地公园景观。
(社区底商被围挡起来)
但可惜的是,毕竟是新近交房的项目,周边各种设施还不太完善,部分道路还没有修通。如a4地块侧面虽有少量底商开业,但旁边的道路还未修通,暂处于围挡状态。
(封窗没有统一,本身设计是弧形转角,但封窗后变成了直角,其他封窗的住户开窗位置也不一致)
管理比较严格,外来车辆都需报房号+登记进出;但封窗问题没有做到统一。
(下叠加别墅,一楼花园和楼栋间绿化还在进行施工)
内部小区入住率还不算太高,装修施工人员较多,总体感觉还是稍有不便。
(这个小区我们重点探访了a4、a7地块,交房稍早,且入住率相对较高)
3、价格,贵!
鉴于本项目当时一手销售阶段的价格就是2.3w+,合院别墅基本都在600w+,故二手房价格也偏高。
尽管如此,金地云海一号的一手房也比现在中铁诺德、华夏四季等项目的一手房便宜。
但即便现在的二手房业主2.5万买入2.5万卖出,一分钱不赚,考虑持有成本等等,实际也如海珀澜庭一样,基本不赚钱(甚至还亏损)。
相对于华夏四季等项目最小面积140平米以上,金地云海一号门槛面积129平米,还算比较亲民,这个户型的单价仅需2.4万(仅对比同小区140平米户型的单价便宜一些)。
也可对比中铁诺德山海春风的二手房,二期有一套129平顶楼房源,8楼,报价290w,但未满两年。
金地云海一号,目前的房源A4地块7、8栋129平报价310-335w之间(单价2.4-2.5w),同一地块3、5、6栋140平报价400w上下(单价2.8w了)。
另外还有a7地块168平米的顶楼大户型(叠加房源顶楼),报价580w左右。
但因项目在草海东南岸,为了直面滇池草海/西山景观,朝向上做了一定妥协,比如景观阳台/露台在西北侧,南侧没有阳台。
(叠加别墅区顶楼第五层为太平层房源露台,这样的露台有两个,面积类似)
合院别墅报价800w左右。
虽然在昆明市场上这样的合院别墅确实稀缺,但还是超出了大众购房者的消费能力。
也需注意,该小区只有少部分房源的契税满了两年。
绿景花园、阳光花园昕苑
接下来的两个项目,我们放在一起讲。
如果没有三四百万,是不是不能在这一片区买带电梯的房子了?
中介朋友给我们推荐了能在200w以内买到的带电梯的小区——阳光花园昕苑和绿景花园。
房龄偏大,但整体居住环境也中等,适合预算有限又想要兼顾南亚商圈和草海环湖公园的小伙伴。
千万不要觉得阳光花园和绿景花园LOW!
这两个小区只是老了而已,来看这条新闻:
想当年,滇池路绿景花园邀请齐秦代言,开创了昆明楼市请明星进行楼盘营销的先河。
“购买绿景花园,与齐秦做邻居”的广告,应该不少上了年纪的朋友还有一定印象。
1、兼顾南亚商圈、环湖公园,生活便利
两个小区位于福景路南侧,隔船房河相望,河岸两侧树林茂密,若是冬季,船房河上红嘴鸥飞舞,可见“绿景”之名并非夸大虚构。
东侧三四百米就是南亚风情第壹城和福海站,西侧八百米左右就是草海环湖湿地公园(五家堆/大观公园),同时坐拥周围浓厚的生活氛围和较好的自然环境。
但可惜的是,周边还有较多城中村自建房。
(船房河水其实很清,只不过水太浅,水草又多,显得观感一般,本次拍摄)
(船房河下游就明显好了很多,加上沿岸均为高档小区,就更惬意了,这里是冬季拍摄,图上左前方为华夏四季)
2、难得有电梯!
确实,这一片区还有非常多房龄20年左右、环境都还可以的小区,如滇池世界花苑、阳光华尔兹、绿色家园等等,但都没有电梯。
而阳光花园众多组团,带电梯的也只有昕苑,故若一定要有电梯的房源的话,也仅有阳光花园昕苑、绿景花园(除了2栋,2栋没有电梯)少数几个小区可选。
(小高层带电梯的还有汇郦境园,省某单位的小区,也可看看)
绿景花园从设计上有点偏东南亚风情(类似银海山水间的感觉),园区高大的棕榈树、泳池等等,外立面底部和小区地砖都是石材,楼栋边缘处还有当年非常流行的弧形转角阳台。
(绿景花园)
总高7层,顶楼房源带了阁楼,部分楼栋顶楼为跃层。
阳光花园昕苑有一定的台地,即上到实际洋房电梯入口处还需要步行一段台阶(也有电梯直通地下停车场)。
(阳光花园昕苑)
每个台地上有独立的小花园/楼栋间绿化景观,整体活动空间较大,也是比较舒服的。
总高为10层,楼间距尚可。(但个人认为昕苑的楼间距并不如阳光花园三区昱苑)。
(左前方的那个小区就是阳光花园昕苑,拍摄地点为绿景花园靠船房河第一排)
靠船房河一侧,昕苑头排为联排别墅,中介朋友介绍这里的别墅报价都上千万(价格太高,有点水分了),而绿景花园的头排洋房则直面船房河,视野更好。
毕竟有一定房龄,总体我们认为,阳光花园昕苑虽然设计上不如绿景花园这么风格鲜明,但胜在管理更加严格,并且进出都需要刷卡。
这点从物业费上也能看出端倪,绿景花园物业费1.25,阳光花园物业费1.85,对于一个老小区来说,这个价格不便宜了。
而阳光花园昕苑的一楼房源还有前后花园设计,面积二三十平米,搭建后也不算太乱。
(这种搭建,也能接受哈)
3、价格亲民,但车位紧张
绿景花园房龄更老一些,交付时间2003-2004年前后,二手价格1.15-1.35w之间;阳光花园昕苑2006-2007年前后交付,整体价格1.3-1.5w之间,稍贵一些。
以130平米左右的大三房来看,绿景花园的房源报价150~160w左右,而差不多面积的昕苑,报价则要190-200w。
相对今天动辄三四百万的房源来说,这两个小区的价格更适合普通消费者。
当然,即便如此在这个区域内,老破小也不是没有:
(如下图,只是代表价格,实际房源可能已经销售)
一处硬伤,这两个小区都存在着车位紧张的问题。
福景路一带的停车位有多紧张,想必路过的小伙伴都能够感受得到。
这也导致整个小区的车位价格居高不下,以昕苑为例,小区车库甚至有报价45万的,便宜一点的是车位,报价也接近30万。
草海一度被称作昆明最炙手可热的富人区,这样优质的环境资源,也总会更具实力的大佬想要出手,也有小伙伴选择观望。
对于卖家而言,财富的增长往往存在着不可预知性,一时手头紧张想要卖房也是常事。
相比起刚需盘来说,这类楼盘其实还算比较坚挺。
尽管我们这次探盘过程,已经不止听到一名中介说“房东基本就是亏本在卖”。
虽说在当下的市场环境下,能够2.5万买入,2.5万卖出,已经是非常理想的交易。但即便如此,也暂时没看到两万二以内的(金地几个盘),更别提一万多了。(这种大漏哪里有?真没有)
“割肉”还不够猛?
或许“昆明好房子太少”也能解释一二吧。
END
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