昆明，富人区“割肉”卖房！

昆明哪里的房子最贵？草海一定有发言权。

这里几乎诞生了昆明最多的“地王”。

土地如面粉，房子如面包，土地楼面价破万，那么房子自然水涨船高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

道理大家都明白，但在市场冷淡期，二手房东还是难免割肉卖房。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

本期《二手房攻略》我们来关注草海片区二手房。

二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。

草海片区为何这么贵？

来回顾一下草海板块“悠久”的地王历史：

绿地海珀澜庭项目最早2013年拿地，当时的土地成交单价为818万元/亩,平均楼面价在8898-9387元/平米，其中一宗土地楼面价达到11054元/平米，这是当年的单价地王。

注意，这是2013年，距今10年了。

2017年6月，这是昆明上一轮楼市起飞前夜。当时的万达一次性拿下1389亩地,,地块平均楼面价约3459元/平米。成交金额74.77亿元，这是当年昆明的总价地王。

随后开发成融创文旅城。

2019年11月，新的单价地王又刷新了。

当时宝能城发拿下草海东岸数个地块，其中不乏楼面价突破1.3w的超高价地块，最高楼面价达到了惊人的15922.47元/㎡，创下了当时昆明住宅市场楼面价新高。

随后开发成宝能滇池九玺。

注意，这也是草海板块2017-2019开发热潮中最后的一块地。

不仅如此，之前草海板块的华夏澜台府、中铁诺德山海春风楼面价都在1w/㎡以上。

同时，与之前的草海沿线几乎清一色20年以上房龄的二手房小区不同的是，这些新盘既临滇池，密度又低（洋房+别墅为主），还配建了湿地公园。

（湿地公园，于中铁诺德山海春风西侧拍摄，注，从大观公园沿着环湖路往南，临水一侧全是湿地公园，部分段名字偶有不同，本文统称为湿地公园）

新项目拿地一个比一个贵，而在2020年后几乎没有新增供应土地，前无古人，后无来者！

这也不难理解，草海板块的新楼盘越买越贵了。

先来看看今天我们重点提到的几个项目的位置：

（本文主要探盘项目，绿地海珀澜庭、金地云海一号、阳光花园昕园、绿景花园）

其中西福路西侧即最靠草海一侧的金地、中铁、华夏、宝能等项目均为2018年后开发，交付时间都在近3年内。

这部分的二手房也是昆明当今最高价的区域，整体2.4~3万之间。

也有读者会问，那除了这些三百万以上的高档小区，适合大众购房者的小区有没有。

这其中，我们选了西福路东侧的两个项目作为参考，虽然有一定房龄，但都是有电梯的老洋房小区（阳光花园昕苑、绿景花园部分楼栋），单价1.15-1.5w之间，预算有限的小伙伴也可酌情考虑。‍‍‍‍‍‍

本文具体房源如下：‍‍‍‍‍

（注，金地云海一号a4地块洋房没有具体报价，上述价格仅为大致报价区间）

绿地海珀澜庭

不得不承认，相对于金地、华夏、中铁诺德等项目动辄两万五的高价，绿地海珀澜庭确实胜在了“抢跑”。

2014年-2016年项目销售时，小高层一手销售价格1.3-1.6w。

而当下的二手房价格单价也就1.8w左右，这样来看，二手房卖家四舍五入几乎等于没赚钱（甚至还亏钱）。

但就这样的价格，已经是草海东岸最低价的次新房了。

本小区特点如下：

1、价格相对友好

2017年前后交付，这样的次新房小区，因一手销售时间避开了楼市2017-2020年疯涨期，故价格相对友好。

就算目前二手房房主报价1.8w，也比金地、中铁诺德、华夏等项目的二手房报价低5k以上。

作为高档小区，居住成本也不算高，小高层物业费2.6元/平米/月（全包），在当下的昆明新房市场中处于中等水平。

别墅物业费5元/平米/月，盛高物业，有自己的租售中心，进出需刷卡，管理比较严格。

（这个小区的房源，建议直接去绿地海珀澜庭的物业租售中心找房子，了解得更全面一些。）

绿化长势不错，景观中等偏上：

（楼间距还算可以哈）

整体小区管理还算不错，但也确实能够看到一些使用岁月的痕迹：‍‍

2、16-17层小高层

价格相对友好，也有楼层稍高的原因。（毕竟这一区域本身高层建筑就不多，大多数洋房小区都只有6-8层）

（侧方看得到摩天轮，这还只是个中户）

也因为楼层稍高，视野更好。

在西福路（金地云海一号、中铁诺德山海春风的位置），也能远远看到绿地海珀澜庭的小高层楼栋，可见10楼以上的采光和视野是非常不错的。

部分楼栋西侧，直接能够看到大观楼的摩天轮、西山景观。

真正1梯1户，每户入户前都有私享的入户空间（两三平米左右）。

（私享电梯厅）

如某栋楼有2个单元，每单元两户，那就是四梯四户；小高层户型110两房、145三房、175三房，110户型较少，本次没有特地了解。

同时，小区楼栋内部大堂设计也不输给当下新推出的所谓豪宅项目：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

175平米做了特大横厅，145平米格局较传统，第一直观感受是“每个户型的卧室面积都不大”。

虽没有拿尺子测量，但目测室内净层高较高，净高推测2.9-3米左右。

3、位置上最靠市中心和商圈

从海珀澜庭穿过西福路，往福景路，距离南亚风情第壹城和5号线福海站仅一公里左右，步行可达。

距离南二环仅有600多米，距离适中，从西福路往西坝路前往市中心也非常方便。

项目在草海环湖路和西福路之间，相当于被东侧西华公园、西侧五家堆湿地公园/大观公园夹在中间，真正被公园环绕。

（绿色圆圈内为本次主要探访的小高层地块）

但临近小区出入口附近的小位置上，稍显破旧。

（蓝色棚子位置就是养老院了）

长青路南侧有养老院、爱心护理院，北侧财经职业学院四周也有不少养老院等，可能与其位置本身就是昆明疗养、养老设施较为密集的区域有关。（这点看个人是否介意了，毕竟每个家庭都会有老人。）

金地云海一号

金地云海一号，乃是2017年后草海大开发中第一个亮相的楼盘，也是第一个交付的项目（最早地块a4地块2020年年底交付）。

因其位置最靠市中心，又是金地开发，当时风头无两。

楼栋就在湿地公园边上，景色宜人。‍‍‍‍‍‍

（小区西侧就是环湖路步道/骑行道）

（合院别墅与环湖路之间的绿化带也修得非常舒适）

本小区特点如下：

1、整体设计豪宅氛围感强

从外围楼栋上看，设计颜值在线，楼栋转角处采用弧形阳台设计，窗墙比高，整体美观大气。

（叠加别墅楼栋中间，还单独做了一条2米左右高的灌木带）

从洋房楼栋间的绿化密度来看，金地云海一号的绿化成本确实较高。

（楼栋单元门外侧的绿化宽度和植被丰富度，乃是昆明小区中数一数二的）

美中不足的是，部分地块太小（如a4地块），没有集中的中庭景观，设计风格上不够鲜明。

儿童游乐区都被规划在了中央景观区域，以下是不同地块的儿童游乐区：

（a7地块）

（a1地块）

（a4地块）

洋房楼栋，大堂面积虽不大，但楼栋内部硬装还是不错的。

（入户门和楼道设计都非常符合当下审美）

别墅部分稍微有点拥挤，合院密度稍大，类似多联排前后围合设计，院子面积稍小。

（叠加别墅）

（合院别墅）

但这次没有进到绿地的别墅区了解，不好与绿地比较，与之前交付的中铁诺德山海春风别墅区相比，两个项目的别墅区都有点挤，只是个人观感

对比之前我们跑过的多个洋房/豪宅小区，金地云海一号小区环境已经在昆明第一梯队之列（当然也还有更好的），比起前文提到的绿地海珀澜庭，明显更有豪宅氛围感。

2、周边环境优美，但配套不算太完善

小区西侧为草海边环湖路，纯骑行/步道，且机动车不可通行。再往西就是湿地公园（直接临水），往北通往大观公园，比较安静，环境优美，虽有游客来此游玩，但并不喧闹。

而这第一排的均为合院别墅端户，部分洋房顶楼、叠加别墅顶楼大平层房源也可看到湿地公园景观。

（社区底商被围挡起来）

但可惜的是，毕竟是新近交房的项目，周边各种设施还不太完善，部分道路还没有修通。如a4地块侧面虽有少量底商开业，但旁边的道路还未修通，暂处于围挡状态。

（封窗没有统一，本身设计是弧形转角，但封窗后变成了直角，其他封窗的住户开窗位置也不一致）

管理比较严格，外来车辆都需报房号+登记进出；但封窗问题没有做到统一。

（下叠加别墅，一楼花园和楼栋间绿化还在进行施工）

内部小区入住率还不算太高，装修施工人员较多，总体感觉还是稍有不便。

（这个小区我们重点探访了a4、a7地块，交房稍早，且入住率相对较高）

3、价格，贵！

鉴于本项目当时一手销售阶段的价格就是2.3w+，合院别墅基本都在600w+，故二手房价格也偏高。

尽管如此，金地云海一号的一手房也比现在中铁诺德、华夏四季等项目的一手房便宜。

但即便现在的二手房业主2.5万买入2.5万卖出，一分钱不赚，考虑持有成本等等，实际也如海珀澜庭一样，基本不赚钱（甚至还亏损）。

相对于华夏四季等项目最小面积140平米以上，金地云海一号门槛面积129平米，还算比较亲民，这个户型的单价仅需2.4万（仅对比同小区140平米户型的单价便宜一些）。

也可对比中铁诺德山海春风的二手房，二期有一套129平顶楼房源，8楼，报价290w，但未满两年。

金地云海一号，目前的房源A4地块7、8栋129平报价310-335w之间（单价2.4-2.5w），同一地块3、5、6栋140平报价400w上下（单价2.8w了）。

另外还有a7地块168平米的顶楼大户型（叠加房源顶楼），报价580w左右。

但因项目在草海东南岸，为了直面滇池草海/西山景观，朝向上做了一定妥协，比如景观阳台/露台在西北侧，南侧没有阳台。

（叠加别墅区顶楼第五层为太平层房源露台，这样的露台有两个，面积类似）

合院别墅报价800w左右。

虽然在昆明市场上这样的合院别墅确实稀缺，但还是超出了大众购房者的消费能力。

也需注意，该小区只有少部分房源的契税满了两年。

绿景花园、阳光花园昕苑

接下来的两个项目，我们放在一起讲。

如果没有三四百万，是不是不能在这一片区买带电梯的房子了？

中介朋友给我们推荐了能在200w以内买到的带电梯的小区——阳光花园昕苑和绿景花园。

房龄偏大，但整体居住环境也中等，适合预算有限又想要兼顾南亚商圈和草海环湖公园的小伙伴。

千万不要觉得阳光花园和绿景花园LOW！

这两个小区只是老了而已，来看这条新闻：

想当年，滇池路绿景花园邀请齐秦代言，开创了昆明楼市请明星进行楼盘营销的先河。

“购买绿景花园，与齐秦做邻居”的广告，应该不少上了年纪的朋友还有一定印象。

1、兼顾南亚商圈、环湖公园，生活便利

两个小区位于福景路南侧，隔船房河相望，河岸两侧树林茂密，若是冬季，船房河上红嘴鸥飞舞，可见“绿景”之名并非夸大虚构。

东侧三四百米就是南亚风情第壹城和福海站，西侧八百米左右就是草海环湖湿地公园（五家堆/大观公园），同时坐拥周围浓厚的生活氛围和较好的自然环境。

但可惜的是，周边还有较多城中村自建房。

（船房河水其实很清，只不过水太浅，水草又多，显得观感一般，本次拍摄）

（船房河下游就明显好了很多，加上沿岸均为高档小区，就更惬意了，这里是冬季拍摄，图上左前方为华夏四季）

2、难得有电梯！

确实，这一片区还有非常多房龄20年左右、环境都还可以的小区，如滇池世界花苑、阳光华尔兹、绿色家园等等，但都没有电梯。

而阳光花园众多组团，带电梯的也只有昕苑，故若一定要有电梯的房源的话，也仅有阳光花园昕苑、绿景花园（除了2栋，2栋没有电梯）少数几个小区可选。

（小高层带电梯的还有汇郦境园，省某单位的小区，也可看看）

绿景花园从设计上有点偏东南亚风情（类似银海山水间的感觉），园区高大的棕榈树、泳池等等，外立面底部和小区地砖都是石材，楼栋边缘处还有当年非常流行的弧形转角阳台。

（绿景花园）

总高7层，顶楼房源带了阁楼，部分楼栋顶楼为跃层。

阳光花园昕苑有一定的台地，即上到实际洋房电梯入口处还需要步行一段台阶（也有电梯直通地下停车场）。

（阳光花园昕苑）

每个台地上有独立的小花园/楼栋间绿化景观，整体活动空间较大，也是比较舒服的。

总高为10层，楼间距尚可。（但个人认为昕苑的楼间距并不如阳光花园三区昱苑）。

（左前方的那个小区就是阳光花园昕苑，拍摄地点为绿景花园靠船房河第一排）

靠船房河一侧，昕苑头排为联排别墅，中介朋友介绍这里的别墅报价都上千万（价格太高，有点水分了），而绿景花园的头排洋房则直面船房河，视野更好。

毕竟有一定房龄，总体我们认为，阳光花园昕苑虽然设计上不如绿景花园这么风格鲜明，但胜在管理更加严格，并且进出都需要刷卡。

这点从物业费上也能看出端倪，绿景花园物业费1.25，阳光花园物业费1.85，对于一个老小区来说，这个价格不便宜了。

而阳光花园昕苑的一楼房源还有前后花园设计，面积二三十平米，搭建后也不算太乱。

（这种搭建，也能接受哈）

3、价格亲民，但车位紧张

绿景花园房龄更老一些，交付时间2003-2004年前后，二手价格1.15-1.35w之间；阳光花园昕苑2006-2007年前后交付，整体价格1.3-1.5w之间，稍贵一些。

以130平米左右的大三房来看，绿景花园的房源报价150~160w左右，而差不多面积的昕苑，报价则要190-200w。

相对今天动辄三四百万的房源来说，这两个小区的价格更适合普通消费者。

当然，即便如此在这个区域内，老破小也不是没有：

（如下图，只是代表价格，实际房源可能已经销售）‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

一处硬伤，这两个小区都存在着车位紧张的问题。

福景路一带的停车位有多紧张，想必路过的小伙伴都能够感受得到。

这也导致整个小区的车位价格居高不下，以昕苑为例，小区车库甚至有报价45万的，便宜一点的是车位，报价也接近30万。

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草海一度被称作昆明最炙手可热的富人区，这样优质的环境资源，也总会更具实力的大佬想要出手，也有小伙伴选择观望。

对于卖家而言，财富的增长往往存在着不可预知性，一时手头紧张想要卖房也是常事。

相比起刚需盘来说，这类楼盘其实还算比较坚挺。

尽管我们这次探盘过程，已经不止听到一名中介说“房东基本就是亏本在卖”。

虽说在当下的市场环境下，能够2.5万买入，2.5万卖出，已经是非常理想的交易。但即便如此，也暂时没看到两万二以内的（金地几个盘），更别提一万多了。（这种大漏哪里有？真没有）‍‍‍‍‍

“割肉”还不够猛？

或许“昆明好房子太少”也能解释一二吧。

END

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